Ипотечное кредитование по своей правовой сущности  - это предоставление денежных средств на условиях срочности, возвратности и платности, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. Таким образом, теоретически ипотека весьма обширный институт, позволяющий использовать заемные средства на различные цели под залог различных объектов недвижимости.  В России на сегодняшний день ипотека находится на начальном уровне своего развития ее потенциал до конца не реализован и наибольшее распространение получило пока только ипотечное жилищное кредитование, то есть кредитование под залог жилой недвижимости. До недавнего времени обеспечением возврата по ипотечным кредитам был залог приобретаемого жилья. Это весьма распространенная, достаточно простая и эффективная схема предоставления заемных средств. Однако такая схема предоставления кредитов не учитывает интересы многих заемщиков, например тех, кто желает купить строящееся жилье, так как на этапе строительства отсутствует предмет ипотеки и ипотечное кредитование в принципе не возможно.

Последние изменения на рынке ипотечного жилищного кредитования позволяют привлекать заемные средства в виде ипотечных кредитов под залог имеющегося жилья. Чем вызвана обоснованность внедрения новых условий? Что это значит для профессиональных участников рынка и рядовых граждан? Какие возможности открываются для потенциальных заемщиков?

Несмотря на повсеместную критику приватизации, начавшуюся в начале 90-х годов прошлого века и продолжающуюся до сих пор, этот процесс спас большинство россиян от откровенной нищеты, наделив граждан весьма существенным активом – недвижимостью, которой они обладали до этого на условиях социального найма, а в результате приватизации смогли оформить ее в собственность. Таким образом, большинство граждан имеет на сегодняшний день собственные квартиры и частные дома. Следует отметить, что имеющееся жилье часто не отвечает требованиям их владельцев, так как на сегодняшний день оно морально и физически устарело и многие из собственников хотели бы улучшить свои жилищные условия. Именно на эту категорию заемщиков и рассчитана новая схема  ипотечного жилищного кредитования. Заложив свою недвижимость, заемщик может получить до 70% от ее рыночной  стоимости в виде ипотечного кредита. Единственное условие: полученные средства должны быть потрачены на приобретение жилья на  первичном или вторичном рынке. При этом имеющаяся заложенная квартира находится в собственности заемщика и после выполнения своих обязательств по кредитному договору он может распорядиться ей по своему усмотрению продать, подарить, сдавать в аренду и т.п.

Новые условия  позволяют реализовывать различные схемы сделок с недвижимостью. Например покупка квартиры детям, когда получив кредит под залог своей квартиры родители помогают повзрослевшим детям не имеющим денежных  накоплений приобрести собственное жилье без первоначального взноса. Или приобретение недвижимости в другом регионе, когда средства ипотечного кредита полученные под залог имеющейся квартиры в Новосибирске, будут потрачены  на покупку квартиры или частного дома в любой части РФ.  И конечно весьма интересным и привлекательным для большинства граждан является возможность приобретения строящегося жилья в долгосрочный кредит под невысокие процентные ставки, а в рамках представленной программы  кредитования это вполне реально.

Таким образом, новая схема предоставления ипотечных кредитов, объективно имеет право на существование и наряду со стандартной схемой предоставления денежных средств под залог приобретаемого жилья, создает предпосылки для решения жилищных проблем большего числа граждан ставящих перед собой  различные цели и задачи и обладающих различными финансовыми возможностями.

Нач. отдела ипотечных операций Пустоваров Эдуард