Об ипотеке как механизме заработать на недвижимости заговорили недавно. Схема проста: купить квартиру в кредит и сдать ее в аренду. Однако, как утверждают специалисты, обогатиться таким образом невозможно. Подобный механизм следует рассматривать лишь как способ купить квартиру за 30% от ее стоимости.

Первыми на ипотеке попытались заработать москвичи. «Если рассматривать ипотеку как бизнес, то это явление больше распространено в Москве, потому что там и доходы горожан, и арендная плата выше, чем в Новосибирске. К тому же в Москве средняя цена на жилье уже превысила $2 тыс. за кв. м, в Новосибирске она составляет около $1 тыс. за кв. м», — считает директор новосибирского ипотечного агентства «Прайм Тайм» Аркадий Рофе.

Тем не менее в этом году в Новосибирске также появились заемщики, сдающие жилье в аренду после подписания ипотечного договора. «В наш кооператив часто обращаются с вопросом о том, можно ли купить квартиру и затем сдавать ее в аренду», — рассказывает председатель потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе» Альбина Логвинкова. По ее словам, один из клиентов «Строим вместе» уже воспользовался этой возможностью: «Он купил комнату в Новосибирске (сам он сейчас проживает в Красноярском крае) и сдал ее через уполномоченную риэлтерскую компанию, которая занимается подбором квартирантов, собирает арендную плату и вносит ее в кооператив в счет погашения ссуды». Руководитель центра ипотечного кредитования агентства недвижимости «Афина Паллада» Александр Евдокимов рассказал «КС», что его центр тоже работает с людьми, желающими сдать квартиру, с которой еще не снято ипотечное обременение.

«Плюсы« схемы «ипотека-аренда» в том, что покупатель может распоряжаться квартирой, заплатив за нее не всю сумму сразу, а лишь первоначальный взнос (около 30%). После того, как банк снимет с квартиры обременение, ее можно будет выгодно продать при условии хороших темпов роста цен на жилье (в 2005 году цены на жилье в Новосибирске выросли примерно на 30%). Те покупатели, которые не планируют перепродажу, получают возможность купить квартиру минимум за 30% от ее реальной стоимости — остальные выплаты будут возвращаться в виде арендных платежей. Банку также выгодно иметь дело с клиентами, которые сдают купленное по ипотеке жилье. Как сказал «КС» вице-президент банка «Сибконтакт» Александр Лубенец, «купив квартиру, заемщик может сдать ее в аренду и за счет этих платежей погашать кредит. Банку это выгодно, так как у заемщика получается двойное обеспечение».

Начальник управления привлечения финансовых средств концерна «Сибирь» Ольга Куртеева говорит, что «покупатель рискует только до момента снятия банком обременения с квартиры, но эту ситуацию можно подстраховать либо гарантийными обязательствами, либо оплатой квартиры в два этапа — сначала погасить сумму в размере кредита с процентами для снятия обременения, а затем выплатить остаток продавцу».

Тем не менее как следует распробовать такую схему пока не успели ни банки, ни заемщики, ни агентства недвижимости. «Я несколько раз слышал о такой схеме работы, только на практике с такими случаями мы не сталкивались», — сказал директор новосибирского фонда «Жилище» Павел Нефедов.

Говорить о схеме «ипотека — аренда» как о более или менее доходном бизнесе нельзя и в силу того, что ипотека, в принципе, пока не очень распространена. Так, по системе ипотечного жилищного кредитования за январь-август 2005 года в Новосибирской области выдано более 2,4 тыс. кредитов на сумму 1,181 млрд рублей.

Причем у экспертов нет единой точки зрения о том, какой процент населения все-таки готов к ипотечным выплатам. В соответствии с одними исследованиями, количество горожан, которые могут беспрепятственно воспользоваться ипотекой, не превышает 5% населения. «По моим оценкам, позволить себе ипотеку могут около 30% жителей Новосибирска, а реально пользуются ипотечными кредитами не более 10%», — считает Аркадий Рофе. Как правило, среднемесячные выплаты по ипотечным кредитам не могут превышать 30–50% совокупного семейного дохода. Поскольку выплаты достигают $200–300 в месяц, то официально подтвержденный доход в семье должен быть $400–1000.

По мнению специалистов, заработать с помощью механизма «ипотека — аренда» нельзя еще и по причине нестабильности арендных доходов. «Величину дохода заемщика от сдачи квартиры в аренду довольно трудно оценить», — считает аналитик департамента долговых инструментов и структурных продуктов банковского дома «Лунигин и партнеры» Станислав Васенин. К тому же заемщик не может поставить получение ипотечных кредитов на поток. Аркадий Рофе соглашается с тем, что покупка квартиры с помощью ипотеки и последующая сдача ее в аренду — инструмент не бизнеса, а вложения средств: «Бизнес можно строить тогда, когда доходы превышают расходы за одинаковый период. Доходами в этом случае является арендная плата за сдаваемое в наем жилье, расходами — ежемесячный платеж по кредиту. При сроке кредитования 10 лет разница между ними не слишком велика. Следовательно, подобный способ заработать заинтересует тех, кто может позволить себе «заморозить« деньги на длительный срок». Нефедов также сомневается, что покупка жилья с помощью ипотеки станет распространенным инструментом заработать: «Просто денег, выручаемых от аренды, будет хватать только на погашение текущих платежей по кредиту. На мой взгляд, это могут позволить себе люди, у которых квартирный вопрос уже решен и есть свободные средства на оплату первоначального взноса (30% от стоимости квартиры) по ипотеке. Наверное, таких людей в Новосибирске достаточно. Но в любом случае, массовой эта тенденция, скорее всего, не станет». Тем не менее, по словам Александра Евдокимова («Афина Паллада»), «такая схема — надежный способ купить квартиру детям, например, подарить квартиру к 20-летию своего ребенка, которому сейчас 10 лет».